로스 앤젤레스 시가 처음으로 그린 도어 경전철 시스템을 남쪽의 레돈도 비치 갤러리아 / 토 런스 지역으로 확장 할 것을 제안했을 때, 이 지역의 부동산 소유주는 이러한 확장이 주택에 미칠 수있는 경제적 영향에 대한 우려를 표명했습니다. 상업 시설. 이것이 2018 년 현재 Metro (이전의 MTA) 부서에서 여전히 문제를 연구하는 이유이기도합니다. 따라서, 거의 10 년에 걸친 논쟁에서 이웃으로의 철도 노선 확장이 어떻게 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있는지에 대해 이야기 할 수 있습니다.
부동산 가치는 어떻게 결정됩니까?
이 문제는 복잡합니다. 재산 가치를 결정하는 데 많은 요소가 관여하기 때문에 대중 교통 이용 가능성은 그 중 하나 일뿐입니다. 대중 교통 노선 (버스 차고 및 철도 야드 포함)은 종종 산업 구역 및 고속도로에 인접하여 건설되며이 두 토지 사용은 가치에 부정적인 영향을 미칩니다. 또한, 제한적인 토지 이용 규제는 개발을 제한함으로써 재산 가치의 증가를 막을 수 있습니다. 마지막으로, 빠른 대중 교통 노선이 건설되는 지역은 경제적 활력과 가계 수입 내역이 크게 다릅니다.
역사적 비교
역사적으로, 대중 교통 효과에 대한 대부분의 연구에 따르면 대중 교통에 가까워지면 재산 가치가 높아지는 것으로 나타났습니다. 연구에 따르면 워싱턴 DC, 샌프란시스코 베이 지역, 뉴욕, 보스턴, 로스 앤젤레스, 필라델피아, 포틀랜드 및 샌디에고를 포함한 여러 도시에서 주거용 또는 상업용 부동산 가치와 빠른 철도 운송간에 긍정적 인 효과가 있습니다. 그러나 애틀랜타와 마이애미에서의 연구 결과는 혼합 된 결과를 보여 주었다. 애틀랜타에서 한 연구에서 철도역 근처의 고소득 지역은 재산 가치 하락을 보인 반면, 저소득 지역은 가치 증가를 보였습니다. 마이애미에서는 MetroRail 역 근처에서 부동산 가치가 거의 또는 전혀 증가하지 않았습니다.
역에서 도보 거리 내에있는 주택은 종종 보험료를 요구할 수 있지만, 일부 연구에 따르면 바로 옆에 사는 것이 재산 가치를 낮출 수 있다는 것이 밝혀졌습니다. 샌프란시스코 베이 지역에서 1990 년에 실시 된 연구에 따르면 Caltrain 역에서 300m 이내에있는 주택은 평균 $ 51, 000, San Jose VTA 경 전철역에서 300m 이내에있는 주택은 평균 31, 000 달러에 판매되었습니다. 같은 연구에 따르면 BART 지하철역 근처에 사는 것이 귀찮은 영향을 미치지 않았으며 다른 연구에서도 포틀랜드에서도 비슷한 상황이 발견되었습니다.
접근성
속성 값에 대한 운송 효과는 여러 변수에 따라 다릅니다.
- 이 효과는 역에서 도보 거리 내에있는 토지에서 가장 두드러지는 경향이 있으며 일반적으로 1/4에서 0.5 마일 이내에있는 것으로 생각됩니다. 자동차를 통해 스테이션에 쉽게 접근 할 수있어 효과는 거의 없습니다.
- 철도가 제공하는 고용에 대한 접근성이 높을수록, 일자리를 얻는 주민과 직원을 유치하는 기업 모두에게 재산 가치에 미치는 영향이 더 좋습니다.
- 전체 지역으로의 운송의 중요성이 클수록 부동산 가치에 대한 영향이 커집니다. 더 작은 시스템 근처에 거주하거나 임대하는 것보다 더 많은 장소로 승객을 운송하는 더 큰 시스템 근처에 사무실 공간을 살거나 임대하는 것이 더 중요합니다.
- 역 근처의 개발 가능한 토지의 가용성은 토지가 개발이 제한되는 경우보다 부동산 가치에 더 긍정적 인 영향을 미칩니다. 따라서 도시가 철도 건설의 이점을 최대한 활용하려면 도시가 사전에 시각을 취하고 대중 교통 중심 개발을 장려하는 것이 중요합니다. 샌디에고는 아마도 대중 교통 중심 개발을위한 역 사이트를 적극적으로 홍보하는 데 가장 성공한 도시 일 것입니다.
철도 노선이 제공하는 접근성은 속성 값의 변경에 영향을줍니다. 예를 들어, 최대 기간 전용 통근 열차 노선은 단독 주택을 만들 수 있으며, 그 지역 주민들은 저녁과 주말에 사용할 수있는 전통적 직업을 가지고 있고 차를 소유 할 수 있습니다. 이 같은 최고 기간 노선은 대중 교통에 의존하는 주민이 많은 다세대 주택에 거의 영향을 미치지 않을 수 있습니다. 마찬가지로, 전통적인 업무 일을 가진 고용주는 통근 철도역 근처에있는 보험료를 지불 할 수있는 반면, 전통적인 시간을 제공하지 않는 소매점 및 기타 고용주는 그렇지 않을 수 있습니다.
접근성의 문제는 또한 특정 지역의 철도 시스템이 발전하고 더 광범위 해짐에 따라 이전에 가치가 증가하지 않은 철도역 근처의 토지가 추가 철도 노선이 개방됨에 따라 그렇게 할 수 있음을 시사합니다. 개발 압력이 너무 높아져 구역화 코드가 결국 완화되면 속성 값이 더 증가 할 수 있습니다. 휘발유 가격이 지속적으로 상승함에 따라 대중 교통 역 근처에 사는 것이 점점 더 가치가 있습니다.
버스 노선 및 부동산 가치
철도와는 대조적으로, 속성 값에 대한 버스 고속 운송의 영향을 조사한 연구는 거의 없습니다. 버스 고속 운송의 이점은 유연성이 뛰어나고 쉽게 변경할 수 있다는 것입니다. 이 장점은 버스 고속 대중 교통이 철도 노선과 비교할 때 재산 가치에 미치는 영향 측면에서 불리 할 수 있습니다. 개발자는 이론적으로 언제든지 중단 될 수있는 운송 옵션을 구축 할 가능성이 적습니다. 그러나 피츠버그의 이스트 버스 웨이 (East Busway)를 살펴본이 주제에 대한 첫 번째 연구 중 하나는 이스트 버스 웨이 역 근처의 거주지에 대한 재산 가치가 유의미하지만 약간 증가한 것으로 나타났습니다.
방해 요인
방해 요인은 주로 조용한 교외 지역에서 문제가되는 것으로 밝혀졌습니다. 고밀도 구역의 본질적으로 더 큰 특성은 운송선, 특히 철도의 영향을가립니다. 역 옆의 생활에 대한 방해는 인접한 속성으로부터 소음과 시각적 오염을 차단하기위한 신중한 계획을 통해 극복 할 수 있습니다. 샌프란시스코 지역을 방문한 사람들은 Caltrain이 BART 또는 경전철보다 훨씬 더 크다는 것을 증명할 수 있습니다.
새로운 접근법
일부 대중 교통 대변인은 대중 교통 노선이 재산 가치를 크게 높여 재산세 인상으로 철도 자본 비용의 상당 부분을 지불 할 수 있다고 주장합니다. 토론토의 일부 정치인들은이 도시의 셰퍼드 지하철 연장 요금을 지불하는 데 도움이되는 세금 증자 자금 조달에이 새로운 접근 방식을 사용하고 있습니다.
전반적으로, 철도 환승의 존재는 일반적으로 역 바로 옆에 위치한 주거용 소포를 제외하고 주거용 및 상업용 부동산 가치 모두에 유의하지만 약간의 유익한 영향을 미치는 것으로 밝혀졌습니다. 이 중 일부는 아니지만 재산 소유자는 성가신 요인으로 인해 재산 가치가 약간 감소한 것으로 나타났습니다.
